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厦门女子落入购房陷阱损失巨大,中介要赔“增值损失 ?#20445;?/h1>

房价又涨?#24605;?#21313;万 法官说,中介未尽职调查,应按过错程度赔偿房屋增值损失

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  台海网3月3日讯 (海峡导报记者 陈捷 通讯员 思法/文 陶小莫/漫画)购房人买房被诈骗,中介也要赔钱吗?购房人吴女士因落入购房陷阱,不但被诈骗了50万元,还因此在楼市中“踏空”,错过了房产的增值。为此,吴女士状告房产中介,要求中介赔偿“房屋增值损失”。

  近日,思明区法院发布了这起因“房产增值损失”引发的索赔?#31119;?#26368;终法院一审判决,要求被告中介返还中介费,并承担25%的赔偿责任。

  法官说,中介违反如实报告义务和尽职调查义务,导致促成订立的房屋买卖合同无效或被撤销,买受人购买房屋目的落空的,不但不能收取中介费,还应按过错程度赔偿购房?#35828;?#25151;屋增值损失。

看房:“业主”没提供产权证,中介证明“房子是他的”

  原告吴女士是厦门?#29992;瘢?#22905;起诉说,2014年初她打算在厦门岛内购置一套房产,经思明区一家房产中介公司介绍,她看中了位于湖滨?#19979;?#30340;一套房子。

  在中介工作人员带领下,吴女士数次前去看房,并与自称业主的李某见面洽谈。当时,吴女士要求李某出具产权证,李某称产权证押在银行故无法提供。中介工作人员表示他可以为李某“作证”,还说:“李某住在讼争房屋多年,我可以证明讼争房屋是李某所?#23567;?rdquo;

  2014年1月23日,吴女士与李某签订一份《房屋买卖协议?#32602;?#32422;定吴女士向李某购买讼争房屋。签订协议当天,吴女士向中介支付中介费5000元。

  然而,后来中介又告知吴女士:李某并非讼争房屋的所有权人,讼争房屋的所有权人张先生?#36947;?#26576;的亲家,李某受张先生的委托办理房屋买卖事宜。

  吴女士得知房屋并非李某的情况后,只能同意等李某办理委?#26032;?#25151;的公证书之后,再重新签订房屋买卖协议。

买房:付了50万定金后,才知“房东”是骗子

  2014年2月10日,李?#25215;?#24102;一份由“石狮市公证处”出具的张先生全权委托授权处分讼争房屋的“公证书”前往中介处,各方重新签订一份吴女士为购买方、张先生为出售方(李某代理)、中介为居间方的《房屋买卖协议》。

  根据这份协议约定:吴女士向李某购买讼争房屋,房屋建筑面积85.79平方米,成交价240万元。协议签订当日,吴女士支付定金50万元。

  2014年3月13日,李某未依?#35760;?#24448;土房局办理讼争房屋产权过户?#20013;?#19981;久,李某就失联了。

  吴女士向石狮市公证处核实后,最终发现李?#31243;?#20379;的公证书系伪造的!而且,吴女士后来又联络张先生本人,发现李某并未取得授权代为出售讼争房屋。张先生不同意追认讼争合同。

  随后,吴女士报?#31119;?017年1月,李某被逮捕。不久后,思明法院作出刑事判决,判决认定李?#25764;?#21512;同诈骗罪,判处其有期徒刑四年三个月,并处罚金5万元,判决还要求李某应退赔给吴女士经济损失50万元。

索赔:定金没了,还错失房屋增值

  然而,落网后的李某却没钱赔偿吴女士。截至吴女士状告中介索赔时,李某一直未向吴女士退赔赃款。

  ?#23548;?#19978;,吴女士损失的不只是被骗的50万元定金以及中介费,她还为此错过了房屋增值。因为,她和李某签订《房屋买卖协议》后,厦门房价一直在上涨。甚至,在她起诉打官司期间,房价还在涨。

  吴女士说,按照这期间的房价涨幅计算,她购买的成交价为240万元的房产,被骗的定金?#30001;?#25151;屋增值部分,她的损失将近100万元。

  因此,吴女士将中介告上法庭,她起诉请求法院判决中介返还中介费5000元,并赔偿“房屋涨价的预期利益损失”。吴女士认为,被告中介应?#38376;?#20607;房屋增值损失的25%给她。

  吴女士认为,被告中介在还没调查清楚房屋权属状况之时,就将房屋介绍给了原告,正因为被告中介的过错,导致原告损失。因此,被告中介应承担相应的赔偿责任。

判决:购房人被骗,中介要担责!

  最终,思明区法院审理后作出一审判决,要求被告中介公司向吴女士返还居间报酬5000元,另外,被告中介还要承担房屋增值损失的25%,向吴女士赔偿损失81240元。

  法院审理认为,被告中介未对讼争房屋的权属进行调查核?#25285;?#27494;断向吴女士?#20449;?ldquo;李某为产权人”,促成吴女士与李某订立协议。后来,李某承认自己并非产权人后,出示一份伪造的公证书,中介在未核实的情况下,又草率促成双方重新签订一份《房屋买卖协议》。

  可见,被告中介违反如实报告义务和尽职调查义务,导致合同无法履行,吴女士的50万购房款至今无法追回。因此,中介应退还已收取的居间报酬。

  另外,由于中介的居间过失导致讼争合同缔约失败,吴女士购房目的落空、错失购房机会,中介应当按其过错程度,赔偿吴女士房屋价格上涨损失。吴女士主张中介承担25%责任合理,法院予以采纳。

  法官指出,根据相关法律规定,被告中介可向李某另案主张赔偿。

法官说法

房屋增值损失,如何计算?

  应该如何计算房屋增值损失的金额??#28304;耍?#27861;官认为,?#23548;?#20013;可能采取以下做法:一是当事人共同?#23777;?#30340;价格;二是根据公开信息?#28010;?#30340;价格;三是委托专业机构评估的价格。

  本案中,当事人未就房屋的公开市场价格达成一致,亦未提出评估鉴定申请,因此,法庭采取第二种做法,根据国家统计局公开发布的数据认定房屋价值变动情况,亦即房屋增值损失金额。

  根据国家统计?#22336;?#24067;的的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》中厦门市的相关数据,自吴女士为买卖讼争房屋订立第一份合同至本案起诉,厦门二手住宅(90平方米及以下)销售价格上涨13.54%。

  因此,法院认定吴女士因购房目的落空而遭受的房屋价格上涨损失为324960元(240万元×13.54%)。

“3问”购房维权

房东反悔不卖,购房者咋维权?

  福建自晖律师事务所主任?#32622;艋月?#24072;:遭遇卖方反悔,购房者可以向法院提出以下4种请求:一是要求继续履行合同强制过户;二是要求赔偿房价上涨的损失;三是要求承担合同约定的违约金;四是要求双倍返还定金。但并非所有的诉求都能得到法院的支持,这需要根据交易的?#23548;是?#20917;分析不同的对策。虽?#32531;?#21516;有明确约定违约金的金额,但在?#23548;?#20013;要求赔偿违约金的诉求,不一定能100%获得法院支持,法院很可能酌情调整违约金的金额。

购买二手房,如何防风险?

  ?#32622;?#36745;:购买二手房,有三个注意事项。一是要先到房管部门查明所售物业的权属情况,注意有无抵押记录或是否被查封;二是可以通过法院司法公开平台,查询房屋出售人有无涉及诉讼;三是在未明?#29359;?#25151;产的抵押查封情况下,应谨慎支付购房款。

  同时,购房者可?#38498;?#20986;卖人约定将房屋款项交由第三方保管,待房屋办理过户后再交付卖房人。一旦发生纠纷,可以将钱要回来。

  另外,购房者还可以在签订合同时,要求出卖人对房屋的状况进行书面保证,并设立相应的违约条款,保障购房者的权利。

卖方反悔,会?#26143;?#21046;过户吗?

  厦门大学法学院教授?#24179;?#38596;:根据《合同法》第107条规定,一方违约的,守约方可以要求违约方继续履?#23567;?#37319;取补?#21364;?#26045;或者赔偿损失。如果在整个二手房交易流程中,买家没有违约并已经网签,卖家无故违约属于过错方。购买人可以要求继续履行合同(即强制过户),可以通过法院走诉讼程序完成房屋过户。

  不过,并非所有的强制过户诉求都会得到法律支持,?#34892;?#24773;况下,不适宜判决强制过户,守约方也只能选择要求违约方赔偿损失。在房价?#26412;?#19978;涨的时候,容易出现“一房两卖”的情况,房主在与购房者签合同后,网签前又将房子卖给出价更高的购房者,并完成网签过户?#20013;?#36825;种情况下,通常第一位购房者只能得到违约金,并不能强制要求过户。

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